第七次全国人口普查后，我市常住人口连续三年下降，为合理确定市本级未来三年住宅用地供应规模，科学、精准编制市本级土地储备计划、土地储备三年滚动计划和国有建设用地供应计划，市自然资源和规划局围绕中心城区房地产市场用地需求，通过调研走访、座谈和相关数据摸底分析，开展中心城区“以人定房”视角下确定建设用地供应规模对策研究调研工作。

一、以人定房摸底情况

（一）随州市人口发展趋势。

1.在人口结构方面。根据随州市第七次全国人口普查公报，与2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重上升4.09%，15-59岁人口的比重下降11.29%，60岁及以上人口的比重上升5.47%。可以看出，随州市年轻人口正呈逐步下滑趋势，这将导致劳动力供给在短时间内会发生大幅下滑，从消费层面来看，年轻人结婚、购房、购车等需求也会大幅度降低。

2.在人口流动趋势方面。依据随州市公安局统计数据，随州市2017年-2022年每年净流出人口分别是17808人、20939人、19428人、15609人、19452人、12805人，属人口净流出城市，但从趋势上来讲，疫情后人口有所回流。

（二）居民购买力分析。

1.城镇居民可支配收入方面。根据相关统计数据，2017-2021年我市城镇居民可支配收入年均增长率6.6%，依据《随州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，“十四五”期间我市城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，据此可以测算，2025年城镇居民人均可支配收入为44423元。

2.居民家庭存款余额方面。据统计，我市居民家庭存款余额2017-2021年年均增长12.18%，2021年底达到1368.9亿元，巨额的居民存款可有力支撑我市房地产市场的运行。

3.房价收入比方面。住房价格与城市居民家庭年收入之比，是国际上通用的衡量房地产泡沫的重要指标。我国合理的房价收入比在6-10之间。据此测算我市未来2025年6、10倍房价收入比（按三口之家一套三居室125平方米面积）：6倍房价收入比住房销售均价4265元/平方米，10倍房价收入比住房销售均价7108元/平方米。

（三）住房规模需求预测。

据统计，我市现有存量住房供应建筑面积301.74万平方米，其中现有商品住房供应建筑面积209.5万平方米，政策类住房供应建筑面积87.99万平方米，租赁住房供应建筑面积4.25万平方米。结合发展趋势以及市城镇化率等因素，可测算出2022-2025年度随州市中心城区住房需求建筑面积约614.01万平方米，扣除现有存量，我市城区住房供应量缺口建筑面积约312.27万平方米。按城区2018年基准地价住宅用地平均容积率2.0计算，用地规模约156.14公顷，年均约52.05公顷。

二、城区供地情况

（一）住宅用地供应情况。2017-2022年11月，我市城区供应住宅用地36宗，面积206.8433公顷，建筑面积422.05万平方米，成交金额47.31亿元。呈现以下特点：一是供应规模有所下降。2017年供应26.76公顷；2018年供应39.08公顷；2019年供应87.12公顷；2020年供应12.61公顷；2021年供应34.00公顷；2022年供应7.27公顷。受疫情影响，近三年我市城区住宅用地供应规模下降，土地市场趋冷。二是价格相对稳定。2017年平均楼面地价966元/平方米，2018年至2021年楼面地价均稳定在1100元/平方米左右，楼面价基本趋于稳定。三是空间布局量价趋同。从供应规模上看，城南片区供应量最大，其次是城东、城北，城西片区供应量最少。从价格上看，呈现东、南高，西、北低的格局，城南片区平均楼面地价最高（城东1195元/平方米，城南1263元/平方米，城西908元/平方米，城北1022元/平方米，淅河728元/平方米）。

（二）住宅用地开发建设情况。随州市中心城区存量商品住宅用地（不含融资平台的项目）23宗，项目总用地面积171.7726公顷，待开发总建筑面积165.9458万平方米。其中未动工项目6个总用地面积29.3036公顷，建筑面积56.1740万平方米；已动工未竣工项目17个总用地面积142.4690公顷，除部分项目用地已开发建设外，尚有109.7718万平方米建筑面积待开发建设。2020年和2021年新开工建设规模最低，不到2019年的一半。可以看出，疫情对房地产市场影响较大。

（三）住宅用地销售情况。截至2022年11月，随州市中心城区新建商品房批准预售建筑面积33.40万平方米，同比下降55.26%；其中，新建商品住房批准预售建筑面积31.38万平方米，同比下降51.28%。与往年相比，2022年达到预售面积新低，预售规模急剧缩减；随州市中心城区已批准预售尚未售出的商品住房3882套，建筑面积43.55万平方米；2022年1-11月商品住房销售建筑面积63.11万平方米，月均成交量为5.74万平方米，房地产去化周期=43.55/5.74≈8个月。存量住房去化周期8个月左右，周期较为合理。

三、存在的问题

（一）存量住宅规模偏高，市场持续低迷，土地供应压力加大。中心城区批准预售的住宅去化周期虽然仅8个月，但尚有165.9458万平方米的建筑面积已供地却未动工建设，将会抑制未来3年内住宅用地需求。民企参与度持续下滑，2022年1-10月市本级共出让商服和住宅用地4宗，地方国资拿地占3宗。

（二）住房空间布局需优化，房型吸引力不够，导致需求外流。作为随州市未来城市建设重点的城南新区，城市框架尚未拉开，基础设施和服务设施配套相对不足，品质优势难以体现。结婚对数下降、离婚比例提升等社会结构的变化，旅游度假群体的出现，需求群体变化需产品多样化和差异性与之相适应，但随州城区的房地产产品仍以传统需求群体为主，缺乏更有吸引力的卖点，随着武汉等大城市房地产政策的变化，导致部分需求外流。

（三）购买群体拓展潜力小，产业聚集力不强，难以吸引回流人口。商品房购房主力军以随州市的城镇和农村人口为主，主要集中在曾都区和随县，对广水市的人口吸纳相对偏少，拓展空间有限。随州市在产业分工中仍处于中低端，产业链不完备，县市与城区等区域间联动不足，就业人口吸引力不足。

四、工作建议

（一）科学编制住宅用地供应计划。一是以人定量。合理确定未来三年住宅用地供应规模，按2023-2025年住房用地供应规模156.14公顷测算，未来三年平均住宅用地供应量52.05公顷/年，建筑面积规模约96.39-140.10万平方米/年。二是合理控制土地价格。以房价稳定、供需平衡为原则，合理把握房价上涨节奏，探索建立房价与地区生产总值、城镇居民人均可支配收入等因素相挂钩的调配机制，结合现有房地产项目地价占房价成本比例的实际，将楼面地价控制在销售价格的20%左右。三是协同年度城建计划。将城区城建计划与土地供应计划协同推进，重点经营拟建重大基础设施周边土地资源，以基础设施带动土地收益增值。

（二）优化住房发展空间布局。一是以产城融合优化住房空间布局。围绕中心城区产业布局，建设健全为高新区生活生产配套的城东刚需型、适用型生活片区，建设具备综合行政服务功能的城南高品质、改善型生活片区，建设以编钟文化为主题的城西刚需型、文化旅游片生活区，建设以滨水商业住宅综合体为主的城北刚需型、生态生活片区。二是合理确定地块容积率。结合城南地形特征和城西文化博览定位，适当调低城南、城西片区的住宅用地容积率，建设发展中高端品质住区。

（三）加强设施配套。一是加强市政基础设施配套。打通汉东东路-文化公园段、新中心医院——缫丝厂段等断头路，并加强小区与小区之间的连接度，为居民出行提供便利。二是构建“10分钟步行生活圈”，完善基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施和公共活动空间。依托实验小学、随州一中等城区重点基础教育优势资源，均衡城区基础教育水平，带动“学区房”的需求量。规划大学城、职教园，采取托管、建设分校等多种合作方式，加大与市属名校嫁接力度，提升随州知名度。三是打造中心城区新商圈。在城南片区、城西片区、城东外围片区形成新的商业服务中心，配备大型商超、农贸市场等，满足周边居民生活、购物需求，打造新的商业极，辐射和服务更大区域。

（四）促进产业集聚发展。推动形成新兴产业与传统产业升级链式配套、劳动密集型产业和技术密集型产业合理配置、龙头旗舰和专精特新相辅相成的产业格局。加强与汉襄都市圈汽车产业配套，深化与新能源汽车产业的耦合。优化“1+3+N”工业园区布局，实施错位竞争，发挥产业集群、要素集聚、资源集约的“洼地”效应，因地制宜做大做强专用汽车等特色产业。提升城市能级，增强城市的聚集力和吸引力。（市自然资源和规划局）