《随州市住宅专项维修资金管理实施细则（试行）》已经市政府四届七十九次常务会议审议通过，于2021年1月5日印发施行。

一、起草的背景

我市于2002年开展住宅专项维修资金统一归集、管理、使用工作，2002年由市建设局、市财政局印发了《随州市住宅共用设施设备维修基金管理实施细则》，2007开始执行的是国家住建部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》，未出台住宅专项维修资金管理的地方规范性文件。为解决维修资金归集不到位、无专户银行管理、保值增值不到位、增值收益未分配到户、使用效率低、分摊方式不明确、监督惩戒手段缺乏等问题，依据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》，并参考武汉市、黄石市等地办法，市住建局代政府起草了《随州市住宅专项维修资金管理实施细则》（代拟稿）。2019年4月至2020年12月，市住建局先后多次组织专家论证、集体讨论，7次征求市政府各相关部门、各县市区住建局、城区各办事处及部分小区开发企业、物业企业、业主委员会及法律事务所意见，修改完善后在市政府网站再次公开征求意见。

《细则》的出台，旨在加快推进我市住宅专项维修资金管理体制改革，进一步规范住宅专项维修资金的归集、使用、管理，以确保资金安全，提高增值效益，真正使住宅专项维修资金成为我市住宅工程的“养老金”和“医疗金”。

二、主要内容

《细则》共五章二十八条。

（一）总则。主要明确《细则》的制定依据、适用范围、相关定义、基本原则和管理职责。住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。保修期内的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造由开发建设单位承担。强调了住宅共用部位、住宅共用设施设备的共有性，是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位；由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

（二）交存。主要规定必须交存的范围、标准、时间节点，不及时交存的处理办法、专户银行的选择、业主大会自主管理的划转程序及划转后的管理规定、账户余额不足30%续交规定等。

1、交存标准。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米建安造价的5%。考虑到疫情对经济社会的影响，此次文件出台没有对标准进行调整，执行的仍是2009年交存标准，即：高层和别墅50元/㎡，小高层房屋39元/㎡，多层房屋28元/㎡；售后公有住房的首期住宅专项维修资金，业主按房改成本价的2%交存，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

2、交存时间。商品住宅的业主在办理《商品房买卖合同》备案手续前交存首期住宅专项维修资金，也可由开发建设单位代为足额缴纳维修资金。合同已备案，未交存首期住宅专项维修资金的，在办理不动产登记手续前交存。商品住宅采取预售的，房屋已出售未备案且未交存首期住宅专项维修资金的，在撤销商品房预售监管资金账户时，开发建设单位应督促业主补交，业主也可委托开发建设单位代交。

3、对未交存业主的处理规定。未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。业主拒不交存首期住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制，也可由业主委员会或者利害关系人依法对其提起诉讼或依约定申请仲裁。

4、选聘专户银行实行分户管理。住房和城乡建设部门会同财政部门，通过公开招标择优确定住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。住房和城乡建设部门应当与专户管理银行签订专户管理协议，就专户管理银行提供的住宅专项维修资金服务事项及服务内容进行约定。商品住宅按房屋户门号设分户账；售后公有住房住宅按照售房单位设账，按幢设分账，业主按房屋户门号设分户账。

5、业主大会要求划转住宅专项维修资金自行管理的规定。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

6、资金余额不足首期应交存额30%的续交规定。①住宅专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主委员会或物业公司出具《住宅专项维修资金续交通知书》，并抄送街道办事处、镇人民政府；业主委员会或物业公司应在物业区域显著位置告示，并在10日内通知需要续交的业主，业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入住宅专项维修资金专户。②住宅专项维修资金实行自主管理的，业主大会应当在所属街道办事处、镇人民政府的组织和指导下制定续交方案，并按照业主大会决定的续交方案，及时续交住宅专项维修资金。③未成立业主委员会的，由所在街道办事处、镇人民政府依法组织和指导召开业主大会，制定续交方案。④业主拒不履行续交义务的，所属街道办事处、镇人民政府引导相关业主或业主委员会依约申请仲裁或依法向人民法院提起民事诉讼。

（三）使用。主要明确住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造范围，相关费用的分摊办法，保值增值规定等。

1、费用分摊办法。①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。②售后公有住宅之间，由相关业主和公有住宅售房单位按照所缴存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。③售后公有住宅与商品住宅或者非住宅之间，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住宅应分摊的费用，按本条第二项规定办理。④涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积分摊。

2、申请使用主体。市住房和城乡建设部门已印发住宅专项维修资金使用工作流程，在使用时，由物业服务企业或业主委员会、社区居民委员会、公有住房出售单位提出使用方案，并组织实施。

3、资金保值增值。在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金管理机构可以按照国家有关规定，将维修资金用于协定存款、通知存款、定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。增值收益由维修资金管理机构进行分配并计入业主分户账户。

（四）监督管理。主要规定房屋所有权转移、房屋灭失后的住宅专项维修资金转移和返还，建立专户资金对账、查询制度，审计监督和财政监管制度，申请人失信行为的处理办法等。

1、房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移；未按规定交存住宅专项维修资金的，应当按照规定补交。房屋灭失的，在办理注销登记时返还住宅专项维修资金。

2、专户管理银行定期向维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单，并建立住宅专项维修资金查询制度。住宅专项维修资金，应当依法接受审计部门的审计监督。

3、申请人在申请使用住宅专项维修资金中提供虚假资料骗取资金的，责令改正，记入不良记录并通过维修资金信息管理系统予以公布；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）附则。明确了住宅维修资金补建范围，以及细则施行时间等。搬迁安置房和经济适用住房、公共租赁住房等房屋参照执行。商品住宅（含搬迁安置房和经济适用住房）、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。实施细则自2021年1月5日起施行，有效期2年。

三、需说明的其他事项

《细则》出台后，围绕资金安全保值增值，规范交存、使用和管理，市直相关部门已启动以下几个方面的工作：

（一）公开招聘专户银行。公开招聘住宅专项维修资金专户管理银行，签订专户管理协议，确保维修资金的安全和保值增值。

（二）建立健全管理制度。进一步规范、优化住宅专项维修资金使用审批手续，明确突发情况的审批程序；建立住宅专项维修资金增值分配制度和公开制度，制定维修资金增值收益管理分配具体办法，对原积累利息按照先活期分配到户，再定期利息分配，分配完毕及时公开资金收支、增值收益、分配信息。

（三）完善信息化建设。完善住宅专项维修资金管理系统功能设置，全面启用对接专户银行系统，完善存量资金分户工作。建立微信平台查询与中心信息平台的连接，实现信息公开，保障业主的知情权，建立网上全过程办理办结机制，加快住宅专项维修资金管理信息化建设。