物业管理,真的那么难吗?
创建日期:2018-08-20 信息来源:随州日报 字体:[ ] 编辑:黄振忠 审核:黄振忠

  居有其屋,和谐宜居,是众多人的梦想。可入住后,停车难、噪音扰民、小区养狗等问题突出,业主与物业公司展开多番博弈。自己的小区,没有好的物业管理和服务,让许多业主感到“寒心”。
  从小区业主、物业公司、主管部门等人的口中,常常听到物业管理难。物业管理,真有那么难吗?难在何处?如何解决?近日,记者进行了调查。

小区物业管理好坏不一
  这些年,随州房地产业快速发展,商住小区越来越多。
  文峰都市花园是中心城区比较老的现代商住小区。2014年,因物业管理问题突出,市政府曾成立专班予以整治。记者在该小区看到,环境着实比以前好了不少,但随意毁绿、车辆乱停乱靠等现象仍然存在。业主李靖说:“环境有所改变,但与我们宜居小区的预期还有差距。”
  据悉,该小区建筑面积50多万平方米,共有住户2781户,1万多人,入住率达到98%。负责该小区物业管理的是首立物业有限公司,2013年受开发商邀请入驻文峰都市花园。
  首立物业负责人吴汉成介绍,刚来时,群众对物业管理极不满意,物业管理费只能收上来20%。经过几年的改进,业主逐步认可,物业管理费收缴率提高到50%。
  采访中,该小区不少业主表示,物业公司没有管理好小区,造成车辆随意乱停靠、毁绿占道等现象。也有业主表示,因为没有享受到好的居住环境,所以没有交纳物业管理费。
  调查发现,诸多小区与文峰都市花园一样,业主不交纳物业管理费,物业公司服务质量提不上去,二者陷入一个恶性循环,小区居住环境越来越差。
  当然,随州城区小区也有物业管理比较好的,比如水郡世家、碧桂园、程力·水岸国际等新小区。他们在小区交付之初,便树立了物业服务的规范形象,赢得了广大业主的支持。  记者发现,随州物业公司存在两种类型,一种是开发商自己的物业公司,比如说碧桂园;一种是开发商邀请的物业公司,比如文峰都市花园。据统计,我市物业服务企业150家,服务项目共有307个,其中住宅237个、非住宅70个。调查中,多数业主对本小区物业服务不满意。

物业管理难,难在哪?
  调查发现,物业管理属典型的一对多服务,一般是几十人的物业公司需要服务上万名业主。各业主诉求不一,物业公司很难调和。矛盾积累多了,业主与物业公司便走向了对立面,致使物业管理难度加大。
  梳理来看,物业管理之难,主要有以下几个方面:
  一、物业管理费难收缴。调查发现,按年度物业费收缴率85%以上的物业企业仅占5%。主要原因是物业公司服务质量与业主要求有差距,同时物业费支出不公开透明,业主难以信服。此外,有些业主对物业费的认识不高,总想占“小便宜”。
  二、开发商遗留问题较多。在随州,许多开发商卖完房子便走了。业主入住后,发现诸多房屋质量问题,比如漏水、裂缝等。服务于水郡世家的汇川物业负责人马斌介绍,开发商遗留问题致使部分业主不交纳物业费,水郡世家小区的比例达到8%左右。采访中,开发商遗留问题阻碍物业管理已成为共性问题。
  三、物业没有执法权。现在,许多小区存在乱搭乱建、私自住改商、损绿毁绿等现象,严重影响了其他业主的权益。马斌介绍,他们在服务过程中,发现此类问题,只能劝阻,不能强制性拆除。该情况向某些职能部门反映后,因执法程序复杂、时间较长,影响了物业公司在业主心目中的权威。
  四、小区功能配套不到位。当前,在商住小区表现最为突出的是停车难。诸多小区在规划时,没有预留足够的停车设施,造成私家车乱停乱靠。吴汉成介绍,文峰都市花园的业主们有近3000辆小车,可规划的车位及停车库只有280多个,无法满足停车需求。业主们反映较多的还有锻炼场所、设施缺乏,比如缺少篮球场、活动室等。
  五、物业管理架构还未形成。按照外地比较成熟的小区物业管理架构,应该组建社区、物业公司、业主委员会“三位一体”的组织结构。调查发现,随州中心城区所有建成入住的小区尚未有效地纳入社区管理,各社区也没有发挥管理作用,处于社会管理的真空。全市230个商住小区只有78个小区成立了业主委员会。碧桂园物业负责人池贤智介绍,碧桂园多次申请成立业主委员会未果,很多时候只能由物业公司代替社区履行相关职责,物业企业也无计可施,导致小区混乱无序。

房产部门要当好“裁判”
  小区物业管理乱,业主一方面指责物业公司,另一方则指责房产部门,认为其没有履职尽责。
  据《湖北省物业服务和管理条例》,房产部门只对物业服务公司信用评价、从业人员培训等进行管理,同时负责处理物业服务中的投诉。简单地说,房产部门对物业公司属于行业管理,在物业管理中只是“裁判员”。
  马斌介绍,小区物业管理是业主与服务公司、业主委员会之间的事,房产部门只是监管、指导,对物业公司没有强制约束力。
  当然,作为行业指导,我市房产部门积极督促物业公司进行规范化管理。这些年,房产部门虽然举行了很多次物业管理培训,但物业公司并没有按要求执行,房产部门也无可奈何。
  在业内人士看来,提高物业管理水平,我市房产部门要当好“裁判”。对于物业服务投诉,应第一时间作出“判决”,赢得业主们的认可。同时,也要发挥自身优势,积极协调相关职能部门进小区,解决矛盾。还要为广大业主把好关,做好物业公司的信用评价,利用好“黑名单”制度,曝光服务质量差的物业公司,并按照相关规定加大处罚力度。

共下一盘棋,方可和谐
  一个商住小区,就是一个小社会。实现小社会的和谐,必须共下一盘棋,才能促使物业公司服务好业主,管理好小区。
  物业管理,物业公司是主体,必须承担起服务的责任。调查中,众多物业公司表示,大多数业主是讲道理的,只要居住安全,环境卫生干净,对于诉求能第一时间作出回应,就会比较满意。马斌告诉记者,水郡世家的物业费收缴率达到90%以上,其心得就是,只要真正地把业主的事当回事,真心地为业主服务,就能获得业主的认可。
  采访中,水郡世家的业主对物业服务的满意度较高。“我们的诉求,他们能第一时间到场,给我们答复。”业主熊静说。
  不少物业公司表示,小区成立业主委员会对提高物业服务质量非常有必要。有了业主委员会,可以代表广大业主与物业公司商谈,争取业主权益。池贤智介绍,在大城市,很多管理好的小区,业主委员会发挥了大作用,能让物业公司清楚知道业主的诉求,物业公司才好发力。
  目前,随州200多个居住小区,仅有78个小区成立了业主委员会。采访发现,我市业主委员会基本上是个形式,没有发挥作用。“很多业主委员会流于形式,没有起到沟通、协调、桥梁的作用。”市房产局物管科刘文玉说。
  按照《湖北省物业服务和管理条例》的要求,小区业主委员会,需要在办事处、社区组织和指导下依法成立,但很多小区没有成立。同时,社区服务也没能延伸至小区,没有发挥基层管理的职能作用。
  调查发现,小区的日常管理涉及规划、住建、城管等16个职能部门及供水、供电、供气、电信、广播电视等5个专业经营单位。目前,很多小区存在乱搭乱建、住改商、油烟噪音污染等问题,可一些部门并没有将职能延伸至小区,行政执法还未进小区,形成管理空白,不能及时解决问题,化解矛盾。
  马斌介绍,针对小区私搭乱建的问题,水郡世家小区请求城管部门支持,拆除了一部分。但小区的私家餐馆等问题,还没有相关部门前来解决。“有些问题已经超出我们的管理权限,必须依托执法部门、社区,才能解决好。”他说。
  当然,小区是广大业主的家,业主也要发挥作用。刘文玉提出,业主要提高对物业管理的认识,及时缴纳物业管理费,积极争取自己的权益,与物业公司同坐一条船,同心同德,才能使自己的家园更和谐。
  由此看来,物业管理不是单纯的行业管理,而是社会管理问题。小区物业管理需要相关职能部门、街道办事处、社区、物业公司、业主委员会和广大业主的共同付出,共下一盘棋,构建一个宜居的环境。

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